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부동산 경매 7일 만에 끝내기 (Seven Days Master Series 10)
신수현 지음 | 2011년 7월 18일
브랜드 : 살림Biz
쪽수 : 288 쪽
가격 : 9,800 원
책크기 : 120*190
ISBN : 978-89-955-578-9-13320
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가장 쉽고 확실하게 낙찰 받는 부동산 경매의 모든 것!
재테크를 위한 경매, 내 집 마련을 위한 경매 등 부동산 경매의 생생한 현장 노하우를 공개한다!
얼어붙은 부동산 시장, 돌파구는 경매다!
부동산 침체로 부동산 거래량이 크게 감소하고 있다. 내 집 마련을 꿈꾸는 사람부터 부동산이야말로 최고의 재테크라고 생각했던 사람들까지 부동산에 어떻게 투자를 해야 할지 길을 잃고 있다. 이 시기에 새로운 대안이 되는 수단이 부동산 경매이다. 부동산 경매는 요즘 같은 시기에 아주 유용한 재테크 방법이 될 수도 있는 반면, 충분한 준비 없이 참여했다가는 자칫 오히려 큰 낭패를 보는 경유도 생길 수 있다.
이 책은 부동산 경매가 무엇인지 전혀 모르는 초보 경매자부터, 어느 정도 경매는 알고 있지만 낙찰은 쉽게 받지 못하는 경매자까지, 누구나 부동산 경매를 쉽고 확실하게 이해하고, 낙찰 받을 수 있도록 도와주는 책이다.

경매에도 기술이 필요하다!
지금 눈앞에 맘에 드는 부동산이 있어 낙찰을 받고 싶어도 마음대로 되지 않는 것이 현실이다. 그래서 경매에도 기술이 필요한 것이다. 경매에 참여하기 위해서는 먼저 경매 물건을 고르는 법을 알아야 한다. 또한 주택과 상가, 나대지, 임야, 농지 등 투자 대상물건을 살펴보는 임장 방법과 입찰가격을 산정하는 방법, 경쟁자들의 마음을 읽는 기술이 필요하다. 임장과 부동산 시세를 파악하는 것은 누구나 열심히 하면 가능한 일이지만, 정작 입찰에서 경쟁자를 파악하고 경쟁자들의 입찰가격을 예측하고 입찰가를 정하는 것은 경험과 기술이 필요한 일이다.
이 책은 어떻게 임장을 하는지, 어떻게 경쟁자를 파악하는지, 어떤 방법으로 입찰가격을 책정하는지 그리고 낙찰 후에 사후처리는 어떤 방법으로 해결하는지 저자가 생생하게 발로 뛴 15년 동안의 경험을 바탕으로 설명하고 있다.

경매의 꽃=명도? 정작 낙찰을 받지 못하면 아무 소용이 없다!
낙찰을 멋지게 받는 핵심, 그것은 입찰계산표!
‘어떻게 하면 낙찰을 잘 받을 수 있을까?’ 그리고 ‘다른 응찰자와 큰 가격차이 없이 멋지게 받을 수 있을까?’ 경매를 하는 사람들이라면 누구나 한 번쯤 이런 고민을 안 해본 사람은 없을 것이다. 권리분석은 책과 강의를 통해 배울 수 있지만, 낙찰을 잘 받을 수 있는 방법에 관해서는 누구도 알려주지 않는다. 열심히 임장을 하고 법원을 다니지만 항상 낙찰과는 거리가 먼 것이다.
‘경매는 부동산의 꽃이다’, ‘경매의 꽃은 명도다’라는 미사여구로 경매를 이야기하지만 정작 낙찰을 받지 못한다면 경매는 참여 의미가 없다. 이 책에는 경매 낙찰의 핵심 기술이라 할 수 있는 입찰계산표를 활용한 낙찰가 산정 필살 노하우가 숨어 있다. 이 책에 서술한 입찰계산표는 저자가 천 번 이상 입찰의 고배를 마시며 만든 입찰에 가장 필요한 도구로서 적극적으로 활용한다면 좀 더 빠른 방법으로 낙찰의 기쁨을 맛볼 수 있을 것이다.
프롤로그 _ “경매는 심리다”

step 1. 경매 마인드 바꾸기
경매는 어렵다
경매는 반값에 살 수 있다? 없다?
경매는 감정시점이 중요하다

step 2. 부동산 경매 시장 흐름 읽기
부동산 시장 흐름 읽기
경매시장 흐름 읽기
KB 차트와 굿옥션 경매 낙찰가로 파악하기

step 3. 임장 활동 요령 익히기
경매는 달리기가 아니다
물건 답사 전에 손품 팔기
임장 활동의 목적과 순서

step 4. 물건 유형별 조사방법과 타이밍
아파트·오피스텔·다세대 임장 요령
상가·주택·토지 임장 요령
공장 임장 요령

step 5. 낙찰가 산정하기
경매는 숫자의 심리이다
낙찰가 사례
입찰계산표 활용하기

step 6. 낙찰 후 사후처리
경매는 절차법이다(낙찰 후 진행 절차)
대금 납부하기
점유이전금지 가처분 신청하기

step 7. 명도 기법
인도명령 신청하기
강제집행 신청하기
명도 사례
권리분석은 공식이다. 따라서 3가지 공식만 숙지하고 있다면 대부분의 경매물건의 권리분석을 읽을 수 있다. 만일 임차인이 대항력 없는 후순위 임차인이라면 권리분석보다는 임차인이 우선변제 대상인지를 먼저 검토해보는 것이 좋다.
또 토지라면 권리분석보다는 논밭일 경우 농지취득자격증명원(농취증)을 받을 수 있는지, 지적도상에 도로가 접해 있는지, 평당 시세가 얼마인지가 중요하다.
그런데 많은 사람이 토지나 임차인이 후순위인 물건을 대상으로 권리분석에 시간을 할애하고 있다. 하지만 그보다 중요한 것은 임차인이 대항력이 있을 경우에 발생할 낙찰자 인수 여부이다.

법원경매에서 임장 활동은 반드시 필요하고 물건을 눈으로 확인하지 않았다면 입찰을 포기해야 한다.
임장 활동의 목적은 물건의 현황 즉, 도로, 위치, 장래 가치 등을 고려하여 법정지상권, 유치권, 임차인의 유무를 파악하고, 연체 관리비 등의 비용을 사전에 확인하는 것과 낙찰 후 명도의 진행을 미리 숙지함과 동시에 예상되는 경쟁자를 판단하기 위한 것이다.
임장의 순서는 물건확인 → 관리사무소 방문 → 부동산 중개업소 방문 → 동사무소 방문 순으로 진행한다.

중개업소 사장님과 적어도 10분 이상의 대화를 나눌 준비를 해야 한다. 최근 아파트의 거래는 어떤지, 그리고 분위기를 물어보고, 이 지역의 좋은 점과 어려운 점, 최근 거래한 아파트의 시세, 매도자의 호가, 현재 거래 가능한 가격, 전세가격 등을 문의하며, 경매물건 때문에 시세를 확인하는 사람이 어느 정도 있었는지 관리실에서 물어본 것처럼 확인한다.

본건의 임장 결과 임차인은 등기부상의 기준권리인 2002년 7월 3일보다는 전입일자가 늦은 후순위 임차인이나 확정일자로 순위배당이 가능해 8,500만 원을 전액 배당받을 수 있어 별도의 명도비용은 없다.
시세는 중개업소에서 1억 8,000만~1억 9,000만 원을 말하지만 망원역과의 거리와 층수 등 여러 가지를 고려해 1억 9,000만 원으로 고정했다.
경쟁자들은 중개업소가 많은 지역의 특성상 파악한 경쟁자들보다 많을 것으로 예상되어 7명 이상으로 판단했다.
그리고 전기 및 도시가스 관리소에 연락해 연체 여부를 확인했다.

낙찰을 받기 위해서는 가격을 높게 쓰면 가능하다. 그러나 ‘높게’라는 부분이 어디까지를 말하는지 모르고, 다른 경쟁자와 적은 차이로 낙찰을 받아야만 만족감을 얻을 수 있기 때문에 낙찰가를 정하는 것이 어려울 수밖에 없다. 결국 숫자의 문제로 다른 경쟁자가 응찰한 금액을 누를 수 있는 심리적인 숫자를 찾는 것이 중요하다.
입찰시 사용할 숫자와 버려야 할 숫자는 다음과 같다.
우선 5와 0은 버리자. 입찰시 많은 사람들이 사용하는 숫자이기 때문이다. 예를 들어 110,000,000원이나 115,000,000원 등의 숫자를 많이 사용한다.

따라서 입찰계산표라는 원칙을 만들어 좀 더 정확한 낙찰가를 책정하는 데 기준이 될 만한 지표로 삼는 것이 많은 도움이 된다. 입찰계산표를 적절히 사용한다면 다른 경쟁자들의 가격을 읽어내면서 입찰가격을 정할 수도 있다.
입찰계산표는 입찰을 준비하는 사람들이라면 꼭 필요한 도구이고, 응찰 시 경쟁자의 심리를 읽는 데도 유용하므로 제대로 활용하는 방법을 숙지해, 낙찰 시 입찰자가 원하는 결과를 낼 수 있도록 하자.

여름철 휴가 기간에 낙찰을 받으면 담당자도 휴가를 가고 도로도 막히는 상황이 발생할 수 있으니 사전에 준비하도록 하자. 만일 7일 이내에 농지취득자격증명서를 제출하지 못한 다면 보증금을 몰취당하는 일이 발생한다. 농지취득자격 증명서의 처리 기간은 통상 2일 정도이지만 예기치 못한 문제들이 가끔 발생하기도 한다.
예를 들어 농지 담당자가 교육중이거나 휴가중일 수도 있다. 이런 문제들이 발생하는 상황에서는 바로 법원에 경매계를 방문하여 낙찰 허가결정 기일 연기신청을 하여 서라도 보증금의 몰취를 막아야 한다.

낙찰 후의 명도 방법에는 협의명도와 강제집행 두 가지가 있다. 임차인이나 전소유자를 만나 협의명도를 하는 적절한 시점은 물건마다 다소 차이가 있으나 대체로 임차인이나 전소유자가 이사를 할 수 있는 충분한 시간을 보장하기 위해서는 잔금을 치르기 이전에 방문하여 낙찰자의 신분을 밝히고 부동산의 인도를 요청할 수 있다. 또한 미리 임차인이나 전소유자의 성향을 파악하는 것도 중요하다.

전소유자, 임차인과 협의명도가 잘 진행되고 있다 하더라도 인도명령 신청은 반드시 진행해야 한다. 협의명도와 인도명령 신청 두 가지 방법으로 한꺼번에 진행해야 최악의 경우에 인도명령으로 강제집행이 가능하기 때문이다. 간혹 전소유자, 임차인과 협의가 잘되고 있어서 인도명령 신청 없이 진행하다가 변심으로 인해 부동산 인도를 거부하는 상황에서 다시 인도명령 신청을 접수하여 진행할 경우, 송달을 받지 않는 등 2개월 이상의 시간이 소요된다.