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부동산 가치투자 전략

강대현 지음 | 2009년 10월 20일

브랜드 : 살림Biz

쪽수 : 392 쪽

가격 : 13,000 원

책크기 : 신국판

ISBN : 978-89-522-1272-6-03320

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보도자료 : 9788952212726.hwp

호황이든 불황이든 성공하는 투자자는 따로 있다!
가치를 알아보는 안목, 철저한 마인드, 리스크 관리……

최고의 부동산 투자자를 위한
대한민국 1%의 현실주의 투자법이 공개된다!

안개에 싸인 부동산 시장,
어디에 어떻게 투자해야 할까?

2009년 하반기, 부동산 시장의 전망은 아직도 불투명하다. 1년 전의 금융 위기 상황에서 전반적으로 떨어졌던 부동산 시세가 2009년 중반 들어 조금씩 회복되었으나, 최근 그 상승세가 가팔라지면서 집값 및 전세비 급등에 놀란 정부가 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등 각종 규제를 강화하고 있는 탓이다. 그러나 여러 재건축 단지, 정부가 주도하는 개발 계획 등 부동산 시장에 호재가 될 것으로 기대되는 요소들 또한 존재하기 때문에 향후 부동산 시장에 대한 전망은 전문가들 사이에서도 엇갈리고 있다. 이런 상황에서 일반 투자자들의 마음은 더욱 답답해지고 있다. 안개에 싸인 부동산 시장에서 어디에 어떻게 투자해야 할지 섣불리 결정할 수 없기 때문이다.
그러나 이런 시기에 조급한 마음으로 투자처를 찾는 것보다는, 그간 자신의 투자 성향과 원칙을 돌아보며 재점검해 보는 것이 좋다. 특히 자신만의 확고한 투자 원칙이 정립되어 있지 않았던 투자자라면 더욱 그렇다. 그런 면에서 『부동산 가치투자 전략』은 바로 그러한 투자 원칙과 마인드를 올바르게 새겨 주는 투자서라 할 수 있다.

‘일단 사 두면 오를 테니까……’ ‘정부 개발 계획이 발표된 곳이니까……’
‘묻지 마 투자’가 ‘묻지 마 수익’을 주던 시대는 끝났다!
이제 부동산에서도 가치투자의 자세를 지향하라!

한국 사람들 사이에서 뿌리 깊게 자리 잡은 고정관념 중 하나는 ‘뭐가 됐든 부동산은 사 두면 오른다’는 것이다. 특히나 ‘정부가 어디를 개발한다더라’ ‘어느 전문가가 그러는데 이 지역이 향후 투자 유망 지역이라더라’는 말만 믿고, ‘이곳이 개발되면 돈방석에 앉는 것’이라며 적지 않은 자산을 투자에 쓸어 넣는 이들이 적지 않다. 그런 시절이 분명히 과거에 존재했던 것은 사실이다. 수도권에 지속적으로 개발 붐이 불고, 서울을 중심으로 신도시들이 세워지던 그때 이루어졌던 ‘묻지 마 투자’는 실제로 ‘묻지 마 수익’을 가져다주었으니 말이다.
그러나 『부동산 가치투자 전략』의 저자이자 부동산 투자 관리 회사인 WB인베스트먼트의 CEO인 강대현은 “그것은 어디까지나 몇 년 전의 이야기일 뿐, ‘묻지 마 부동산 투자’의 시대는 이제 확실히 지나갔다.”라고 잘라 말한다. 부동산은 나라의 전체적인 경제 발전과 함께 성장해 가는 것인데, 한국은 더 이상 10% 이상의 경제 성장률을 구가하던 개발도상국이 아니라는 이유에서다. 고도성장의 시대에는 부동산에 자금이 몰리고 투기까지 성행하면서 급속도로 부동산 가격이 치솟았고, 그 바람을 타고 실질적인 투자 가치가 낮았던 물건도 그 바람을 타며 어느 정도 가격이 오르기도 했다. 하지만 IMF 및 최근의 금융 위기를 거치며 부동산 매물도 투자할 만한 가치가 있는 것과 그렇지 않은 것들로 구분되기 시작했다. 이른바 ‘거품’이 빠지기 시작한 것이다.
어디 그뿐인가. 저출산율 면에서 세계 수위를 다툴 정도로 한국의 인구 증가 속도는 둔화되었고, 핵가족화도 이루어질 만큼 이루어졌기에 ‘집’에 대한 수요 또한 시간이 갈수록 낮아질 수밖에 없다. 때문에 재건축이든 신도시든 ‘무조건 사 두기만 하면 돈 되는’ 시기는 지나가고 있다는 것이다.
그렇다면 이제 답은 무엇일까? 검증되지 않은 루머나 말에 휩쓸리지 않고, 어떤 지역의 어떤 투자 대상이든 스스로 살펴보고 장기적인 관점에서 투자 가치의 여부를 판단하고 결정하는 것, 바로 ‘가치투자’의 자세를 지향하는 것이다.

부동산 투자계의 신성(新星)이 공개하는
워런 버핏 식의 부동산 가치투자법!

이 책의 저자가 말하는 투자 전략의 요지는 ‘투자 가치 대비 적정가의 물건에 투자하는 신중함을 갖추라’는 것이다. 얼핏 들으면 당연한 말 같지만 투자 가치 대비 적정가, 다시 말해 ‘가치를 판단하는 눈’을 가지기 위해서는 수많은 노하우와 경험이 뒷받침되어야 한다. 『부동산 가치투자 전략』에서 저자는 자신이 겪었던 다양한 경험들을 예로 들며 ‘낙후된 지역의 잠재력에 현혹되지 않는 법’ ‘정부 정책 중에서도 옥석을 가려내는 방법’ ‘부동산이 가지고 있는 광고발, 화장발, 조명발을 걸러내는 법’ 등 ‘투자 가치를 판단하는 수준 높은 안목’을 위한 노하우와 비결을 과감히 공개한다.
일례로 ‘정부 개발 계획’에 대해 견지해야 하는 관점에 대해 살펴보자. 정부 차원에서 진행하는 개발 계획은 분명 커다란 호재이자 부동산 가치를 크게 올리는 원동력이 된다. 때문에 대박의 환상에 목매지 않는 투자자라도 정부 계획만큼은 강하게 신뢰하곤 한다. 그러나 문제는 그 계획이 실행으로 옮겨지기까지 걸림돌이 많다는 것이다. 정부 사업은 국민 세금으로 이루어지는 것이니 여론은 물론 여러 이익 집단과 시민 단체, 언론에도 신경을 써야 하기 때문이다.
요즘 다시 화두로 떠오르고 있는 ‘세종시’, 즉 ‘행정 중심 복합 도시’의 이전(移轉) 문제가 대표적인 예다. 참여 정부 시절에 이 작업이 가시화되자 이전 예정지의 땅값은 폭등했고, 너도나도 어떻게든 그곳에 투자하기 위해 애썼다. 그러나 헌법재판소가 위헌 판결을 내림과 동시에 시세는 급등했던 속도만큼이나 빠르게 곤두박질치고 말았다. 게다가 부동산 경기 침체까지 겹치며 매수 수요가 사라지다시피 하자, 이전 계획 하나만 믿고 투자했던 사람들은 결과적으로 큰돈이 땅에 묶여 버리는 상황에 처하고 말았다.
이런 현상에 대해 저자는 ‘정부 사업이라도 일단 1년 안팎의 단기간 내에 시행될 수 있는지의 여부를 확인하라’ ‘해당 계획의 실현에 있어 사유지 침해 등과 관련된 보상 문제, 그 계획으로 야기될 수 있는 환경 문제까지 꼼꼼히 조사･점검한 후 투자 여부를 결정하라’ 등의 조언을 제시한다. 투자자들을 현혹하는 헛소문에 휘둘리지 않는 것도 중요하지만, 사실로 확정된 호재에 대해서도 관련 정보들을 직접 알아보고 확인해야만 한다는 것이다. 99%의 성공 가능성을 가졌던 계획도 한순간에 0%가 될 수 있고, 모든 투자에 대한 책임은 투자자 자신에게 있기 때문이다. 수많은 기업의 재무제표, 성장 가능성과 확실한 근거가 있어야 투자를 결정하는 워런 버핏의 가치투자법처럼, 저자의 이러한 투자 원칙은 바로 ‘부동산 투자에서의 가치투자 전략’이라 할 수 있다.

대한민국 1%의 현실주의 부동산 투자 고수,
그에게서 실제적인 투자 노하우와 감각을 배운다!

『부동산 가치투자 전략』은 이처럼 복권이나 도박이 아닌 ‘비즈니스’의 관점에서 냉철히 부동산 투자에 임하는 원칙과 마인드의 중요성을 강조하며, 수익과 리스크 사이의 균형 감각을 키우는 데 필요한 여러 가지 도움말을 준다. 때문에 이제 막 부동산 투자에 발을 들여놓은 사람에게는 기초를 탄탄히 만들어 줄 투자 바이블이 될 것이다.
다른 한편으로 이 책은 투자자들이 빠지기 쉬운 여러 함정들을 생생히 다루고 있다는 점에서 중급 투자자들에게도 반드시 필요한 투자 지침서라 할 수 있다. 특히 부동산 컨설팅 회사들은 거래 수수료가 수입원인 만큼 거래를 성사시키기 위해 수단과 방법을 가리지 않고 여러 속임수나 ‘작업’을 이용하는데, 이에 대해 일반 투자자들이 아는 바는 거의 없다. 저자는 이 책에서 그들의 면면을 낱낱이 밝히고, 그 술수에 휘말리지 않는 대처 방법까지 알려 준다.
꼼꼼한 안목과 치밀한 리스크 관리로 35세의 나이에 수백억 대의 자산을 일군 저자답게, 그는 순간의 이익보다 미래의 가치를 중시하는 투자자다. 매우 운 좋게 성공한 투자 사례를 마치 일반적인 법칙처럼 부풀리거나 몇 백, 몇 천%의 수익률을 과시하는 이른바 ‘부동산 달인’들이 투자자들을 현혹하는 현실이 안타까워 집필을 결심했다는 그는 ‘부동산 투자’라는 항해에 있어 이 책이 가장 든든한 동반자가 되어 주었으면 하는 바람을 가지고 있다. 부동산 투자로 재테크를 계획하고 있거나 소중히 모은 자산을 안전하게 성장시키려 하는 투자자들이라면, 물고기 몇 마리를 잡아 주기보다 물고기를 잡는 근본적인 방법을 가르쳐 주는 이 책을 반드시 일독할 것을 권한다.

사실 10년 전만 해도 경매에서 좋은 물건을 잡을 확률은 지금보다 훨씬 높았다. 그때는 꽤 쏠쏠한 물건도 많이 나왔고 경매에 참여하는 사람도 한정되어 있어서 좋은 물건을 건질 확률이 꽤 높았기 때문이다.
하지만 이젠 그것도 한물간 얘기다. 경매를 통해서 좋은 빌딩을 구했다는 것은 10년 전 얘기고, 3~4년 전까지만 해도 괜찮은 다세대 주택을 구할 확률이 높았지만 요즘 투자 가치가 있는 부동산은 경매까지 나오기 전에 이미 팔리는 경우가 많다. 즉, 요 근래 경매에 많이 나오는 물건들은 한마디로 말하면 안 팔리고, 환금성도 떨어지고, 따라서 투자 가치가 별로 좋지 않은 것들이란 얘기다. (중략) 물론 경매 물건이 모두 쓸모없다는 뜻은 절대로 아니다. 다만 투자 가치 면에서 괜찮은 물건이 경매로 나오는 경우에도, 옛날처럼 ‘착한(?) 가격’에 사기는 많이 어려워졌음을 말하고자 하는 것이다. -pp.43~45

호재를 믿고 매입한 땅의 시세가 오르는 상황이라고 반드시 좋기만 한 것은 아니다. 겉으로 보기에는 시세가 올랐으니 돈을 번 것 같지만, 이것은 큰 착각이다. 땅은 당장의 실용성이 부족하기 때문에 개발 호재니 뭐니 하면서 시세가 오른다고 해서 그것이 언제나 팔리는 것으로 직결되는 것은 아니기 때문이다.
1,000만 원을 주고 매입한 토지의 시세가 1,500만~2,000만 원으로 올라도 정작 팔리지 않는다면 그저 1,000만 원이 땅에 묶여 있는 것과 다름없다. 게다가 때마다 세금은 나가는데, 집이나 건물처럼 월세 수입을 얻을 수 있는 것도 아니다. 이러다 보니 임야나 지방의 전답 같은 곳에 투자한 사람들이 땅값은 올라도 돈은 없는 ‘억대 거지’로 전락하는 것이다. 이처럼 그야말로 도박에 가까운 고위험을 감수한 땅 투자는, 여유 자금이 충분하기 때문에 설사 그 돈이 장기간 땅에 묶인다 해도 큰 문제가 없는 사람들한테 어울리는 방법이다. 그런데 우리나라는 가진 돈이 적은 사람들에게도 그 돈을 쏟아 부어서 땅에 투자하라고 조언한다. 그러다가 돈이 묶이면 정말 큰일인데도 말이다. -p.102

부동산에 대해 잘 모르고, 건물은 샀지만 어떻게 관리해야 할지 모르는 사람들은 부동산 컨설팅의 ‘종합 자산 관리’란 그럴싸한 말을 믿고 건물에 대한 모든 것을 다 맡긴다. ‘관리 수수료도 지급하고 있으니 설마 내게 손해를 끼치겠나.’ 싶기도 하겠지만 그렇게 안심하고 있는 사이에 컨설팅 회사의 ‘농간 부리기 프로그램’은 활발하게 작동한다.
따라서 위탁 관리를 컨설팅 회사에 맡기는 것은 매우 신중히 결정해야 하는데, 특히 매매 관련 사항까지 위임하는 것은 절대 금물이다. 사정상 직접 관리할 시간이 없다면 컨설팅 회사보다는 믿을 만한 대리인에게 보수를 지급하고 관리를 맡기는 편이 낫다. 더불어 어느 경우든 소유주는 주변 시세 대비 임대료 격차를 때때로 체크하는 노력 정도는 기울여야 한다. -p.150

가끔 상가나 전원주택, 펜션 같은 부동산 분양 광고에서 ‘회사 보유분’, ‘임원 분양분’과 같은 문구를 달고 원래 분양가의 70% 정도로 싸게 물건을 내놓는다는 경우가 있다. 다시 말해 분양을 다 마친 다음, 회사가 자체적으로 임대 사업을 하기 위해 보유하고 있었거나 회사 임원들에게 분양 우선권을 줬던 물량을 내놓는다는 얘기다.
결론부터 말하자면 이런 것들은 거의 100% 거짓말이다. 1차 분양, 2차 분양을 거쳐도 다 나가지 않은 남은 물량을 처분하기 위해서 회사 보유분이니 임원 분양분이니 하는 말을 붙여서 파는 것이기 때문이다. 막상 가서 직접 보면 이런 물건들은 분양하는 건물 중에서 위치가 가장 나쁘거나 외진 곳, 혹은 일조량이 적은 곳 등 뭔가 그럴 만한 이유가 있기에 싼 것들이다. 어떤 경우에는 중개사들이 마치 1급 비밀 거래에 해당하는 것처럼 은밀한 분위기를 연출하며 투자자를 현혹하는 경우도 있는데 역시 마찬가지로 100% 거짓말이라고 보면 된다. -p.173

기획부동산이 주로 쓰는 수법은 필지분할(筆地分割), 다시 말해 한 덩어리의 땅을 잘게 쪼개서 투자금이 적은 사람들에게 나눠서 파는 것이다. 대체로 개발이 안 된 지방의 임야나 전답 같은 땅을 대상으로 하는데, 개발 호재나 몇몇 ‘대박 예감’ 정보를 묶은 다음 시세보다 비싼 값으로 판다. 여기에는 당연히 ‘다소 비싸게 사도 대박이 터지면 몇 배 몇 십 배 오르니 이익’이라는 감언이설도 뒤따르기 마련이다. 특히 여유 자금이 적어서 땅에 쉽게 투자하기 어려운 사람들은 이렇게 필지분할로 큰 수익을 얻을 수 있다는 말에 현혹되기 쉽다.
이런 기획부동산은 사람들을 끌어 모으기 위해 신문 광고나 인터넷 사이트를 이용하거나, 무작정 불특정 다수에게 전화를 돌리기도 한다. 독자 여러분들 중에서도 난데없이 모르는 사람이 ‘좋은 땅이 있다’며 투자를 권유하는 스팸성 전화를 받아 본 분들이 꽤 있을 텐데, 그 ‘좋은 땅’이라는 것들이 대부분 기획부동산에 해당된다. -pp.202~203